回答：②地区計画策定前の筆ごとに判断し、各筆での建築は可能。
建築基準法施行令第136条の2の5第11項第2号および、 松戸市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例第5条第2項第3号に該当するため、最低敷地面積を満たす状態でないと建築不可と考えます。
回答① 理由：貴市の「建築条例第６条第２項の規定による、同条第１項の規定の適用を除外するもの」に該当しないと思われるため。
回答：① 理由：本市の「地区計画区域内における建築物等の制限に関する条例」においても、貴市の建築条例第6条と同じ内容を、条文に定めています。 本市の解釈としては、他の市町村と同様に、条例施行以前より建築物の敷地として使用されている土地は、全部を一つの敷地として使用されなければ、条例の適用を受けることとしています。その為、ご相談の敷地を分割する行為は、できないことと指導することになります。
① 貴市の地区計画条例における敷地面積の最低限度について、「その全部を一の敷地として使用する場合」の解釈になるかと思いますが、二筆の所有者が同一であること、これまで二筆を一の敷地として使用していた実態を鑑みれば、各々の筆を使用することは、「その全部を一の敷地として使用」には該当しないと考えます。また、建築基準法施行令第136条の2の5第11項第二号に該当するとも考えられます。
回答：① 理由：本市では、基準日(地区計画の決定された日)以前に、定められた面積を満たさない土地については、建替えを可能としていますが、複数筆で1つの建築物の敷地として使用されていたものは、各筆単体を既存不適格とは認めておりません。基準日時点での敷地設定で判断しております。
①になるものと考えます。 地区計画策定前の筆ではありますが、筆をまたいだ既存建築物から、各筆に最低敷地未満の一戸建て住宅を建築して土地利用を変更することは、地区計画で敷地面積の最低限度を定めた趣旨に反すると思われます。
本市では、住宅に関する地区計画について、建築基準法第６８条の２第１項に基づく条例を定めた事例はございません。
本市では、地区計画条例を制定しておらず、また、敷地面積の最低限度を定めた地区計画については、区画整理事業地内であり、敷地面積の最低限度を下回る建築を想定していないことから、当該事項について参考となる考え方や事例等はございません。
貴市の地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例の第6条第2項の規定は、同条第6条第1項の規定の施行または適用の際に適合していなかったものに対する適用除外規定であるため、①が正しい案内だと考えます。
① 理由：貴市の建築条例第６条第１項の施行又は適用の際には、当該各筆は所有者が同じであることから、同条例第６条第２項の適用除外規定の対象にならないと考えます。 （参考文献：令和元年度 地区計画行政研究会報告書地区計画マニュアル（応用編）【令和２年６月】 P153 Q12）
② 本町では、告示日において敷地面積が最低限度に満たない場合は、分割しなければ建築可としております。
1敷地を1筆として捉えた場合は、各筆ごとの建築は可能であると考えます。
回答：① 理由：地区計画決定時に複数の敷地（筆）を建築物の敷地として使用していたならば、当該敷地の全部を一の敷地となり、敷地面積の最低限度の制限を受けるため、建築不可と考えます。
回答：① 理由：貴市の地区計画条例において、敷地面積の最低限度について、地区計画策定前から使用されている建築物の敷地で地区計画に適合しないものについてはその全部を一の敷地として使用する場合においては制限を適用しないと規定されていますが、ご質問の事例では２筆を一つの建築物の敷地として使用し、地区計画の敷地面積の最低限度に適合していることから、適用除外の対象とならないと考えます。
