[理事]

①
理由：既に敷地面積の最低限度を満たしているため、最低限度未満に敷地を分割することはできないと考えます。
　なお、本市では条例を定めていないため、地区計画担当課において、上記判断をしておりますが、条例を制定している場合、建築基準法上の取り扱いによるものと考えます。

[理事]

①
理由：貴市の建築条例第６条第２項及び第３項の規定は、同条例第６条第１項の規定の施行又は適用の際に適合していなかったものに対する適用除外規定であるため、当該規定が適用された際に適合している既存建築物の敷地については、適用除外規定の対象にならないものと考えます。

[理事]

本市では、上記にあたる事例はございません。
規制をする場合においても、法的拘束力を持たせることが出来るかは疑問です。

[理事]

本市では該当する事例がございませんが、現在地区計画策定を検討している地区において、「資材置き場」等の土地利用を規制したい旨の相談を受けているため、他都市事例があれば参考にさせていただきたいと思います。

[理事]

都市計画運用指針において、「「緑地」は特に定めのない限り都市緑地法第３条第１項に規定する「緑地」」として記載するとされていますが、地区施設に関しては都市計画法施行例第七条の四で「都市計画施設以外の施設である道路又は公園、緑地、広場その他の公共空地」とされており、また、公共空地としての「緑地」については都市計画運用指針において「主として自然的環境を有し、環境の保全、公害の緩和、災害の防止、景観の向上、及び緑道の用に供することを目的とする公共空地である」と定義されています。
そのため、地区施設としての「緑地」は、都市緑地法上の「緑地」並びに「緑化施設（緑化ブロックが緑化率算定のための面積計算に含まれる）」とは定義が異なるものであるため、駐車場を緑化ブロックとした場合であっても、都市計画運用指針における緑地の定義に当てはまらず、地区施設である緑地を駐車場として利用する場合、地区計画に適合しないこととなると考えます。

[理事]

　本市において、同様の相談事例はございません。

　開発行為を行う際に活用する「さいたま市緑化指導基準マニュアル」内で、緑化ブロックを用いた場合の地被植物の緑化面積の算定方法を記載しており、緑地化の一つの手法と認識しておりますが、地区施設に位置付ける緑地は、緑地として存在することを目的とするものだと考えますので、駐車場という用途の使用は、不可であると判断します。

[理事]

　本市において同様の相談事例等はございませんが、たとえ緑化を行ったとしても駐車場利用により緩衝帯としての機能が損なわれるのであれば、地区施設の緑地として認めることは困難であると考えます。
　なお、民有地に地区施設を設定するにあたっては、地区計画には法的義務を課す効力が無いため、予め土地所有者との管理協定等を締結しておくことが有効であると考えられます。

[理事]

　本市では、条例化の有無にかかわらず、届出に係る地区整備計画の項目の全てについて審査しています。

[理事]

　本市では、届出がなされた際には、地区整備計画の項目の一部を建築条例で制限として定めている場合でも地区整備計画のすべての項目について適否の確認を行っております。　
　また、届出の際には地区整備計画のすべての項目が確認できる図面の提出を求めております。

[理事]

本市では、地区整備計画の一部を条例化している地区計画であっても、届出があれば地区整備計画のすべての項目について適否の確認を行っております。
もちろん、条例化されている項目については適合することが前提となるのですが、届出者に対しては地区整備計画のすべての内容を審査できる図面等の提出を指導しています。
（参考：すべて条例化　３件、一部を条例化　18件、条例化なし　６件）

[理事]

　①本市では、「魅力とにぎわいあふれる都心空間の形成を図る」ことを目的に、都心幹線道路の沿道について「高度利用型地区計画」を運用しており、次の要件を満たした場合に容積率を段階的に緩和しています。

＜緩和要件＞
　⑴ オープンスペース（歩行空間・滞留空間）の確保等：50％加算　
　⑵ 商業・業務系用途が全体の2/3以上等　　　 　　 ：50％加算（合計100％加算）
　⑶ ホテルで客室数50室以上等　　　　　　　 　　　：50％加算（合計150％加算）
　⑷ 1室で1,000㎡以上のホール等　　　　　　　 　　：50％加算（合計200％加算）

　上記⑴は、国が定める「高度利用地区指定標準」を参考に、上記⑵～⑷は、高度利用地区等の地域地区、他都市の事例などを参考に、本市の実情を踏まえて定めました。
なお、「誘導したい用途」に応じてきめ細かく対応するため、用途による緩和を段階的な要件としました。

　具体的には、「高度利用地区計画に関する取扱基準」、「オープンスペースの手引」に基づき運用を行っておりますので、次のＨＰを参考にしてください。
広島市都心の地区計画（平和大通り地区、リバーフロント地区、都心幹線道路沿道地区の各一部）の変更について – 広島市公式ホームページ｜国際平和文化都市 (hiroshima.lg.jp)

　②本市では、該当事例はありません。

[理事]

高度利用型地区計画の策定にあたっては、まず「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づく「街区再編まちづくり制度」（地域の実情に即した規制緩和を行うことにより、共同建替え等のまちづくりを段階的に進め、魅力ある街並みの実現を図る都独自の制度）により「街並み再生方針」を定め、将来のまちづくりの方向性を示します。そのうえで、地区全体を地区計画の区域とし、調整の整ったエリアから段階的に地区整備計画を定めます。街並み再生方針は、地元まちづくり協議会等の提案を受けた区市が都に方針案を提出します。
緩和する容積率については、「新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針」等を勘案し、地区の目標を実現するための地域貢献度等に応じて定めます。また、公共貢献を担保するために各地区の運用基準等を別途定め、運用しています。
自由が丘駅前西及び北地区（目黒区）、新宿駅東口地区（新宿区）、渋谷三丁目地区（渋谷区：方針段階）などの事例があります。

[理事]

本市では、高度利用型地区計画の事例はございませんが、高度利用地区において、広場等の有効な空地の確保をした場合、容積率を緩和しております。

「岡山市高度利用地区指定方針」に基づき緩和しているものですが、当方針の策定にあたっては、H7.12.27建設省都計発第177号通達を参考としております。
通達において、広場等を設けた場合は容積率+100%、建ぺい率を10%もしくは20%低減した場合は容積率+50%、建ぺい率を30%低減した場合は容積率+100%とされています。
この数値を参考とし、広場等を敷地面積の10%以上設けた場合は容積率+50%、20%以上設けた場合は容積率+100%としております。

　なお、②については、事例はございません。

[理事]

①本市に2例実施例はありますが、ガイドラインや運用指針等はありません。
本市では総合設計制度（本市における呼称は市街地環境設計制度）の容積率緩和において、法定の空地整備に加え、特定用途の床を設けるとさらに容積率を加算する形をとっています。（用途については設けた床と同面積分の容積）
この基準を参考に、地区施設と誘導用途と緩和量を個別に検討しています。

②本市での実施例や検討事例はどれも、地権者からの緩和要望を契機としています。相手方は企業1者も地元協議会もあります。
苦慮した点は、緩和・事業ありきの相手方のため、自分たちの欲しい緩和量にするは何をすればよいかといった考え方になりやすく、行政側のベターなバランスと乖離してしまうことなどがあります。

[理事]

①本市に2例実施例はありますが、ガイドラインや運用指針等はありません。
本市では総合設計制度（本市における呼称は市街地環境設計制度）の容積率緩和において、法定の空地整備に加え、特定用途の床を設けるとさらに容積率を加算する形をとっています。（用途については設けた床と同面積分の容積）
この基準を参考に、地区施設と誘導用途と緩和量を個別に検討しています。

②本市での実施例や検討事例はどれも、地権者からの緩和要望を契機としています。相手方は企業1者も地元協議会もあります。
苦慮した点は、緩和・事業ありきの相手方のため、自分たちの欲しい緩和量にするは何をすればよいかといった考え方になりやすく、行政側のベターなバランスと乖離してしまうことなどがあります。